Saya dah lama ingin membeli rumah teres dua tingkat di Denai Alam, cuma ianya agak mahal dan agak susah berdasarkan harga rumah semasa untuk saya cover loan rumah dengan duit sewa rumah.
Jadi saya menunggu peluang untuk dapat rumah yang berpatutan, sehingga lah ada sebuah rumah di Denai Alam yang dilelong pada harga RM485k dan saya berjaya bida pada harga RM530k.
Rumah lelong ini saya beli pada Januari 2023.
Harga pasaran semasa adalah dalam RM650k – RM700k di kawasan tersebut.
Kajian Pasaran
Sebelum saya bercadang untuk membeli rumah di Denai Alam, saya telah melakukan kajian dari segi
- harga sewa semasa
- kesenangan untuk mencari penyewa (vacancy rate)
- persaingan rumah sewa lain dari segi kemudahan yang disediakan seperti kitchen cabinet etc.
Berdasarkan kajian, saya dapati kena ada kitchen kabinet, kipas siling & lampu (mesti ada). Selain itu saya tambah water heater dan water pump untuk memudahkan saya mendapat penyewa dengan lagi cepat.
Selain itu, vacancy rate adalah dalam 2 – 3 bulan.
Peluang Rumah Lelong & Lawatan Tapak
Rumah ini telah dilelong untuk kali ketiga, menyebabkan harga rizab jatuh kepada RM480k. Bila saya tanya jiran berdekatan, mereka memberitahu pemilik sebelum ini cuba menjual rumah terbabit tetapi disebabkan MCO covid, tidak ada pembeli sampailah dilelong.
Saya dapati rumah terbabit mempunyai grille, kipas dan lampu. Keadaan cat luar macam baru dicat.
Kerosakan yang ketara ialah atap bocor selain itu ada semak samun di depan dan belakang rumah.
Sesi Lelongan Di Talian (online)
Selepas membuat analisis, saya telah mengambil keputusan untuk bida rumah terbabit. Saya sasarkan harga maksimum saya akan bida ialah RM500k.
Saya menang bidaan rumah tersebut pada harga RM530k. Terlebih RM30k! Ini kerana ada 6 orang yang ikut serta lelongan ini.
Baca artikel ini yang menceritakan lagi mendalam pengalaman saya membida rumah lelong ini.
Proses Pinjaman Rumah & Guaman
Selepas menang, saya cepat-cepat uruskan memohon pinjaman dengan bank dan proses guaman di mana saya minta sebutharga untuk yuran guaman.
Sebenarnya saya dah buat ini sebelum masuk lelong lagi. Cuma saya jadikan secara rasmi dengan menghantar borang permohonan.
Baca artikel ini yang menceritakan lagi mendalam mengenai proses guaman rumah lelong.
Kerja-kerja Baik Pulih & Renovasi
Sementara menunggu kelulusan pinjaman bank, saya mula masuk ke rumah lelong tersebut memandangkan rumah tersebut memang kosong pun. Saya ambil gambar kerosakan rumah dan sebagainya. Seterusnya plan renovasi apa yang patut dibuat di rumah tersebut.
Saya sediakan dokumen di mana saya tampal gambar-gambar, ukuran rumah dan skop kerja renovasi.
Saya bagi kepada beberapa kontraktor untuk dapatkan bajet kerja-kerja baik pulih.
Saya lakukan kerja-kerja baik pulih, selepas mendapat kelulusan pinjaman bank walaupun belum sampai langkah “fund disbursement” iaitu di mana bank pinjaman saya membayar baki harga lelong kepada bank yang melelong rumah terbabit.
Tindakan ini agak berisiko, ini kerana kalau bank lambat bayar baki harga lelong, rumah boleh dilelong sekali lagi dan segala kos baik pulih saya sendiri akan tanggung kerugian.
Tetapi saya telah membuat pengiraan di mana saya dapat kurangkan risiko dilelong semula apabila berbincang dengan peguam bank.
Bekalan Api, Air & IWK
Saya juga menukar dengan cepat nama pemilik Air Selangor. Ini kerana bekalan air telah dipotong. Untuk membuat kerja-kerja baik pulih saya perlu sambungkan semula air dengan menukar nama pemilik Air Selangor
Selain itu, saya juga menukar pemilik pengguna TNB. Ini disebabkan TNB telah mengeluarkan notis pemotongan bekalan. Saya juga tidak ingin menggunakan elektrik yang mana akaun TNB masa atas nama pemilik lama kerana jika guna elektrik atas nama pemilik lama macam mencuri pula.
IWK pun saya tukar ke nama saya secepat mungkin.
Semua penukaran nama saya gunakan dokumen MOS (memorandum of sale) & POS (proclaimation of sale).
Iklankan Rumah Di Mudah.My
Saya dapat siapkan kerja-kerja baik pulih pada 11hb Mac 2023 dan walaupun masih ada sedikit kerja-kerja baik pulih masih berjalan, saya terus iklankan di Mudah.My.
Alhamdulillah, saya mendapat penyewa pada 16hb Mac untuk kemasukan 1hb April 2023. Saya mendapat penyewa dalam tempoh 5 hari.
Dalam kajian saya, saya agak akan dapat penyewa dalam 2 – 3 bulan tapi saya dapat dalam 5 hari sahaja.
Saya rasa ini berkat saya buat yang terbaik dengan buat kerja-kerja baik pulih, bersihkan rumah dan buat renovasi yang membuatkan orang selesa duduk rumah tersebut. Selain itu saya tidak mengenakan bayaran sewa yang tinggi berbanding pesaing-pesaing yang lain.